משכנתא לרכישה
משכנתא לרכישה חדשה מקבלן
מהי משכנתא לרכישת דירה מקבלן?
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן והכוונה היא לדירה שטרם נבנתה- כמו שאומרים "על הנייר" ובשפה המקצועית Pre-sale , כל תהליך הרכישה מקבלן שונה מתהליך רכישת דירת יד שנייה. וכך גם תהליך קבלת המשכנתה. הבנק מעביר את התשלום לקבלן בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל והחוזה שנחתם בין הרוכש לקבלן.
שלבי התהליך
1. בחירת דירה, קומה וכו" לאחר מכן חתימה על חוזה רכישה עם הקבלן.
במעמד ההסכם מקובל לעיתים לשלם מקדמה (בין 8%-20%).
א. בדיקת זכאות למשכנתה והוצאת אישור עקרוני מהבנק עיי יועץ משכנתה מוסמך, מהימן, ותיק ומנוסה. חשוב מאוד! שהאישור העקרוני יהיה אישור משפטי/ופיננסי
ב. בחירת מסלולים וריביות.
נעשה על ידי יועץ המשכנתה, כמובן בשיתוף ובהתאמה לצרכים הפיננסים של הלקוחות הלווים.משכנתה מורכבת מכמה מסלולים (ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד וכו’), רצוי מאוד לשלב בין המסלולים, על מנת לפזר את הסיכונים לעתיד.
2. הערכת הנכס על ידי שמאי מוסמך, ובטחונות.
הבנק ישלח הפנייה לשמאי מוסמך מטעמו (אשר חייב להופיע ברשומות המוסמכים באותו הבנק) לבדוק את הנכס, ולתת הערכת שמאות לצורך רכישת הדירה. ברוב המקרים הערכת השמאות תהיה פחותה משווי הנרכש או זהה למחיר הקנייה, במידה והערכת השווי תהיה נמוכה משמעותית מערך הרכישה בפועל, הלווים יצטרכו להגדיל את ההון העצמי שלהם. מדוע? אז ככה – הבנק יאשר בדרך כלל (למעט מקרים מיוחדים) את גובה המימון על פי הערכת השמאות אותה הוא מקבל מהשמאי, למעשה הסכום אותו השמאי מעריך מהווה בטוחה פיננסית עבור הבנק למקרה של מימוש הנכס. לעיתים קרובות כיועץ ותיק ובעל ניסיון של שנים, אני שולח שמאי מטעמי אשר מכיר את סביבת הנכס הנרכש, ובמקרה כזה אני מאשר אותו עיי הבנק ובכך אני יכול לקבל הערכת שווי אמיתי יותר ומדויקת לנכס. צריכים עזרה בשמאות?
בהמשך התהליך תידרשו לרשום שיעבוד לטובת הבנק, משכון ברשם המשכונות, ביטוח חיים וביטוח נכס. במקרים מיוחדים לא תצטרכו ביטוח חיים/ או ביטוח נכס.
3. קביעת חתימות בבנק על חוזה משכנתה, וקבלת כספים על פי ההסכם.
על מנת שהתהליך יהיה מסודר ונכון, אני מקפיד על קבלת הביטחונות לפי מועד החתימות על המשכנתה בבנק, וזאת על מנת לזרז את התהליך של אישור החיתום בבנק וקבלת הכספים על פי מועדי ההסכם הנחתם בין הצדדים, ישנם כאלו שלא מקפידים על תהליך דומה, וחותמים מיד על המשכנתה בבנק, ואז צריכים להזדרז ולהביא המון ניירת וחתימות, מצב שיוצר בלבול רב ובזבוז זמן מיותר , לרוב גם שוכחים מסמכים וכל התהליך הופך למסורבל ואיטי שמסכן את הלקוחות הלווים באיבוד זמן יקר ובסיכון תשלום למוכרים בזמן, ואף סיכון בהפרת הסכם במקרים קיצונים. לאחר מכן כל התשלומים יועברו לקבלן לפי קצב ההתקדמות (לרוב לפי תאריכים בחוזה).
נקודות חשובות ברכישת דירה מקבלן.
• המחיר על פי הצמדה למדד תשומות הבנייה:
התשלום לקבלן מתעדכן לפי מדד תשומות הבנייה.
חשוב להבין כיצד המדד משפיע על הסכום הכולל, של הדירה והאם כדאי בכל זאת להקדים את התשלומים לקבלן ובכך להימנע מתשלום ריבית על פי מדד זה, ולייקר את מחיר הקנייה.
אני כיועץ מבצע בדיקה יסודית בנושא זה ומשקף ללקוחות את ההבדל בין לקיחת המשכנתה מוקדם יותר, לבין דחיית המשכנתה לקבלן ותשלום ריבית על פי המדד.
חשוב לציין שהמדד משתנה מעת לעת ולכן מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות ותיק.
• כמה הון עצמי נדרש
ברכישת דירה יחידה ראשונה ההון העצמי הדרוש 25% מינימום.
ברכישת דירה להשקעה שנייה ההון העצמי הדרוש 50%.
ברכישת דירה חלופית ( משפרי דיור) ההון העצמי הדרוש 30% לפחות.
לרוב, נדרש לפחות 25%-30% הון עצמי משווי הדירה.
• מחיר למשתכן, הטבות והנחות:
"רכישת דירה מקבלן במחיר למשתכן" זו היא תוכנית ממשלתית שהופעלה בישראל במטרה לאפשר לרוכשים (לרוב זוגות צעירים) ולחסרי דירה,
לרכוש דירה חדשה במחיר מוזל ממחיר השוק.
במסגרת התוכנית, המדינה תעניק הנחות במחיר הקרקע לקבלים, והקבלנים מתחייבים למכור את הדירות במחיר מוזל לזכאים אשר יזכו באמצעות הגרלה.
בתוכניות אחרות ייתכנו הנחות בפרויקטים ממשלתיים כגון "מחיר מטרה" ו/או "דירה בהנחה".
