משכנתא חוץ בנקאית
מה היא משכנתה חוץ – בנקאית ?
משכנתה חוץ בנקאית למעשה זו היא הלוואה רגילה בשעבוד נכס נדלני הניתנת דרך גופים פיננסים כגון: חברות ביטוח גדולות, חברות וקרנות פיננסיות בפיקוח של משרד האוצר, ואף חברות פרטיות למימון הלוואות בפיקוח וברישיון "סחר" ממשרד האוצר.
השלבים בתהליך קבלת משכנתה/הלוואה חוץ-בנקאית:
- בדיקת התאמה, זיהוי המטרה.
- מה היא מטרת ההלוואה ? (רכישת נכס, מיחזור משכנתה, שיפוץ, סגירת חובות וכו').
- בדיקה עצמית של יכולת ההחזר הכלכלית והמצב הפיננסי.
- בחינה ראשונית ובדיקה האם יש בעיות אשראי, עיקולים, הגבלות בחשבונות הבנקים (דבר שיכול להוביל דווקא לפנייה למימון באמצעות גוף חוץ-בנקאי).
- פנייה לגופים חוץ-בנקאיים
- השוואת תנאים בין מספר גופים: ריביות, אחוזי מימון, בטחונות, תקופת החזר, עמלות פתיחת תיק, אפשרות לפירעון מוקדם ועוד.
- בקשה להצעת מימון – לרוב מצריכה מסמכים כגון: צילומי תעודת זהות, תלושי שכר (לשכירים) ולעצמאים דוחות מס שנתיים, דוחות מע"מ, ביטוח לאומי עובדים, דוח מבוקר ( לחברות בע"מ) נסח טאבו של הנכס המיועד לשעבוד ועוד.
- הערכת שווי הנכס
- הערכת שמאי אשר יעריך את שווי הנכס שישמש כבטוחה: (נשלח מטעם הגוף המממן את ההלוואה), אפשרות להערכת שווי נכס מקדמי (שמאות מוקדמת).
- אחוז המימון נקבע לפי השווי: גופים חוץ-בנקאיים לרוב מממנים עד 50%-70% משווי הנכס, ישנם גופים עד 85% משווי הנכס.
- בדיקת רקע ואישור עקרוני
- הגוף המלווה בודק את ההיסטוריה הפיננסית שלך, כולל BDI ודוחות אשרא, לעצמאים בעיקר.
- במידה ורמת הסיכון באשראי אינו גבוה – מתקבל אישור עקרוני למתן ההלוואה.
- חתימת הסכם הלוואה
- החתימה כוללת פירוט תנאי ההלוואה: סכום, ריבית (ברוב המקרים הריבית החודשית גבוהה יותר מהבנקים הרגילים), לוח סילוקין, ערבויות ובטחונות.
- עו"ד מטעם הגוף המממן החוץ-בנקאי עשוי להיות מעורב בהליך.
- רישום בטחונות
- רישום שיעבוד הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשם המשכונות.
- לעיתים יידרשו ערבויות נוספות (כמו ערב אישי,אשר יבחן ביכולתו להיות ערב, שיעבוד נוסף וכו').
- קבלת הכסף
- לאחר רישום בטחונות והשלמת החתימות, הכסף מועבר לרוב ישירות לחשבון הלווה או לצד שלישי (אם מדובר ברכישת נכס או סילוק חוב).
חשוב מאוד לזכור: איך יוצאים מההלוואה ולא איך נכנסים!
מסלולים במימון הלוואות חוץ בנקאיות
מסלול א'
תשלום על חשבון ההלוואה בהחזר חודשי של קרן+ריבית
מסלול ב'
תשלום על חשבון ההלוואה בהחזר חודשי של ריבית בלבד(גרייס חלקי)
מסלול ג'
תשלום באמצעות מסלול בלון / גרייס, כאשר קרן ההלוואה נידחת למשך שנתיים שלוש, והריבית משולמת על פי קביעת הלקוח, כלומר הלווה קובע כמה החזר חודשי הוא ישלם (כפי יכולתו התזרימית) ושאר הריבית תתווסף לקרן ולסוף התקופה.
מסלול ד' – לא הכי מומלץ!
אין החזר חודשי כלל, הקרן+הריבית נידחים למשך שנתיים שלוש ומחושבות על פי הצמדה , ובסוף התקופה נפרעת ההלוואה במלואה.
בכל סוגי ההלוואות משעבדים את הנכס אשר בבעלותכם לטובת ביטחון ההלוואה!
מה הן החסרונות בהלוואה חוץ בנקאית?
- ריביות גבוהות יותר מהלוואות בבנקים.
- אמנם תנאים נוחים בהחזר חודשי במסלול ב', אבל מצד שני השעון מתקתק בפירעון ההלוואה כולה בסוף תקופה.
- סיכון של הסתבכות כלכלית, חייבים לבדוק היטב את ההחזר החודשי והתנאים של ההלוואה.
רוצה שאעזור לך לבנות טבלה להשוואה בין גופי מימון חוץ-בנקאיים? פנו אלי!
