🏦תהליך לקיחת משכנתה בישראל – המדריך מלא

🏦 תהליך לקיחת משכנתה

שלב 1: זיהוי צרכים ובדיקת זכאות

לפני הפנייה לבנק, חשוב להבין:

מהו סכום הרכישה של הנכס? האם מצאתם נכס פוטנציאלי?
כמה הון עצמי יש בידכם? (מינימום דרוש 25% משווי הנכס הנרכש)
מהו ההחזר החודשי שאתה יכול לעמוד בו? האם ישנם הלוואות קיימות? מהם הסכומים?
האם אתה זכאי להטבות כלשהן (משכנתה לזוגות צעירים, זכאות משרד הבינוי וכו')?

שלב 2: הגשת הבקשה וקבלת "אישור עקרוני" מהבנקים

אישור עקרוני מהו? – מסמך לא מחייב שמפרט כמה הבנק מוכן להלוות ובאילו תנאים כלליים.

אני פונה למספר בנקים לקבלת אישור עקרוני למשכנתה.
לצורך כך אצטרך לבקש מכם:
- צילומי תעודות זהות של כל הלווים
- 3שלושה תלושי שכר אחרונים של הלווים
- דו"חות הכנסה לעצמאים שנתיים אחורה, דוחות רווח והפסד.
- פירוט חשבונות הבנקים (3שלושה חודשים) במידה ויש יותר מחשבון אחד.
- מסמכים על הנכס כגון: נסח טאבו, אישור זכויות

💡 אני עורך השוואה לאישורים מכמה בנקים.

שלב 3: בחירת מסלולי המשכנתה

המסלולים בתמהיל המשכנתה ( בכל הלוואה נבחרים מסלולים מותאמים), לדוגמה:

- ריבית קבועה או משתנה לא צמודות מדד
- ריבית משתנה כל 5 שנים או כל שנתיים וחצי (ישנם עוד תקופות)
- פריים – ריבית בנק ישראל + ריבית המרווח בבנקים – נכון להיום 1.5%
- ריבית קבועה או משתנה צמודות מדד
שילוב נכון בין המסלולים יאפשר איזון בין ביטחון כלכלי, גמישות ויכולת ההחזר.

שלב 4: שמאות לנכס – הערכת שווי הנכס

הבנק עשוי לדרוש במרבית התיקים חוות דעת שמאי על שווי הנכס.
אני פונה לשמאי מוסמך מרשימת הבנקים, ומתאם איתו ביקור בנכס והפקת דוח.

חשוב לציין ! במידה והשמאות נמוכה ממחיר הקנייה, הבנק יחשב את המשכנתה לפי הסכום הנמוך.

שלב 5: אישור סופי וחתימה על חוזה משכנתה

לאחר קבלת כל המסמכים הרלוונטיים, ההכנסות והערכת השמאי, הבנק מאשר סופית את המשכנתה.
נחתם חוזה הלוואה, כולל לוח סילוקין מלא לכל אורך חיי המשכנתה.
פתיחת תיק משכנתה ותשלום על אגרות נלוות.

שלב 6: רישום בטאבו / מנהל / חברה משכנת (ככל וקים)

רישום הערת אזהרה או משכון (כולל תשלום על משכון לבנק) על שם הבנק.
אני דואג להחתים עורך דין על כל המסמכים והביטחונות.
תידרשו להפיק גם פוליסת ביטוח חיים וביטוח נכס, לטובת הבנק.

שלב 7: שחרור הכסף לחשבון המוכרים או לחשבון הלווים. תלוי

הבנק מעביר את הכסף בהתאם לשלבי ההסכם עם המוכר (בשלבים או בתשלום אחד).
הקונה צריך לוודא שכל הדרישות מול הבנק מולאו כדי לא לעכב את ההעברה.
לעיתים הבנק יעביר חלק מהכסף במשכנתה בנאמנות לעו"ד עבור מסמכים ואישור מוכרים.

🧾 עלויות נלוות שכדאי לקחת בחשבון

שמאות: בין 990 – 4,500 ₪ תלוי בנכס
פתיחת תיק משכנתה: 360 ₪
ביטוחים: משתנה לפי גיל
עורך דין ונוטריון

💡 טיפ חשוב!

אל תנהלו משא ומתן באופן עצמאי עם הבנקים! זכרו. הבנקים דואגים רק לריווחיהם האישי.

ייצוג מקצועי מול הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות